Далеко не для всех категорий нуждающихся в улучшении жилищных условий казахстанцев будет запускаться новая программа субсидирования ипотечных кредитов. Льготные жилзаймы будут доступны только для платежеспособных граждан, имеющих стабильный достаток. С помощью бюджетных вливаний разработчики надеются реанимировать коммерческую ипотеку, которая сегодня сведена до минимума. Данная мера носит больше тактический характер, и будет работать до тех пор, пока БВУ не смогут предложить рынку иппродукт по приемлемым ставкам вознаграждения, заверяют инициаторы. Об ипотечном рынке, долевом строительстве, а также о пробелах и инструментах, необходимых для стабилизации ситуации – в интервью golos-naroda.kz с заместителем председателя правления АО «Казахстанская жилищная компания» Олжасом Салыковым.
«Льготы не будут повсеместными»
‒ Олжас Жандосович, расскажите о новой программе, которая будет запускаться после завершения программы «7-20-25»?
‒ Как появилась идея запуска данного механизма. В прошлом году по всей стране ипотечные займы были выданы на 1,7 трлн тенге. 95% из них оформлены по государственным программам. По большей части эти кредиты выданы по линии Отбасы банка и «7-20-25». Также ранее работала программа «Баспана хит», ориентированная на вторичное жилье. Как вы знаете, с 1 апреля были повышены минимальные пороги для изъятий пенсионных накоплений из ЕНПФ. Что касается программы «7-20-25», она имеет свою конечную цель – достичь объёма выдачи ипотеки на 1 трлн тенге. Соответственно, к концу года, когда цель данной программы будет реализована, встанет вопрос о том, какими инструментами может воспользоваться средний работающий класс. Поэтому нами и был предложен механизм субсидирования ставки вознаграждения по рыночным ипотечным займам.
Его плюс заключается в том, что банки будут выдавать ипотечные займы населению за счёт собственных ресурсов. Мы готовы субсидировать часть ставки вознаграждения в размере 7-8%. Как образовалась данная ставка? Мы изучили ценообразование и увидели, что для работающего класса ипотечный заем под 11-12% будет вполне доступным, если учитывать, что размер средней заработной платы сейчас, по данным официальной статистики, ‒ 250-280 тысяч тенге. Мы предлагаем, чтобы банки выдавали классическую ипотеку на 20 лет при 20%-ом минимальном первоначальном взносе. Обязательным условием в новой программе будет подтверждение платежеспособности. Её банки будут проверять самостоятельно. Предлагается выдавать ипотеку на первичное и строящееся жилье, обеспеченное гарантией единого оператора (АО «КЖК»). Почему строящееся жилье будет включено в программу? Потому что оно в среднем на 30% дешевле готового.
Теперь рассмотрим нагрузку по ежемесячным платежам на примере. Если молодая среднестатистическая семья приобретет двухкомнатную квартиру стоимостью в 27 млн тенге, то первоначальный взнос составит 20% или 5,4 млн тенге, а просубсидированный ипотечный платеж ‒ 220 тысяч тенге. Если в семье будут работать оба, то новая льготная ипотека будет им вполне доступна с финансовой точки зрения.
‒ Вы говорите о средней зарплате, а если брать в расчет медианную зарплату? По данным министерства труда и социальной защиты населения РК, в первом квартале текущего года она составляла 158 тысяч тенге. То есть не совсем доступной будет программа для казахстанцев.
‒ По данному вопросу мы тоже ведём активное обсуждение. Поступает много обращений о том, что данная ипотека недоступна для социально-уязвимых слоев населения (СУСН), для людей с низким доходом. Мы считаем, что для СУСН есть отдельная ипотека в Отбасы банке. Для них работают направления по программе «Нурлы жер», в рамках которой выделяются отдельные деньги. Новый же продукт будет рассчитан исключительно на средний класс, на работающих граждан, которые официально получают свой доход. Постоянно идут дискуссии, что стоимость жилья растёт, невозможно купить квартиру, но человек может искать недоступную квартиру и в бизнес-классе за 30 млн тенге, и он может приобрести квартиру в эконом-классе за 15 млн тенге. То есть здесь ключевыми являются не только условия, но и сама финансовая возможность заемщика. Нужно адекватно оценивать свои расходы. Данная программа создается не для нуждающихся социальных слоев. Это рыночная ипотека для среднего, работающего класса. Мы не хотели бы превращать её в повсеместную льготу, потому что коммерческие банки выдают ипотеку за счёт собственных ресурсов.
Нерыночный инструмент для рынка
‒ Но субсидирование всё-таки будет за счёт бюджета проводиться.
‒ Если посмотреть на рынок ипотечного кредитования, то коммерческая ипотека сейчас выдается как минимум по 19%-ой ставке. Это очень высокая ставка. Понятно, что со временем базовая ставка (БС) Нацбанка будет снижаться, а ситуация на финансовом рынке будет улучшаться, то есть ставки по кредитам будут опускаться. Мы изучали ценообразование. Если исходить из средней заработной платы, то конечная ставка в районе 11-12% всё-таки финансово доступна, мы считаем.
‒ На сегодня базовая ставка НБ равна 14,5%. Какой размер субсидий будет предусматриваться при таком её значении? Если ставка будет расти дальше, вливания из госбюджета будут увеличиваться?
‒ Да, сейчас базовая ставка установлена на уровне 14,5%. Конечная ставка вознаграждения по рыночным ипотечным кредитам составляет 19,5-20%. В данных условиях мы предлагаем субсидировать 7-8%. При снижении базовой ставки размер субсидий тоже будет снижаться. Мы глубоко убеждены, что рыночная ипотека должна выдаваться по ставке, которая не будет ниже базовой. Понятно, что сейчас у Национального банка идут свои задачи по борьбе с инфляцией, но волатильность на рынке временная. Рано или поздно ставки пойдут вниз. Соответственно, размер субсидий будет снижаться.
‒ То есть программу, которую вы планируете запустить после «7-20-25», Вы позиционируете как рыночную?
‒ Программу субсидирования ставок по ипотечным кредитам мы позиционируем как рыночную, потому что государство не будет выделять в её рамках деньги на выдачу ипотеки. Их будут выделять коммерческие банки. Ставки вознаграждения в ней будут на уровне базовой ставки. При этом субсидирование будет предусматриваться только на тот период, пока у нас высокая ставка Нацбанка.
‒ Механизм нельзя назвать рыночным, потому что субсидирование все же присутствует.
‒ Субсидия будет предусматриваться в краткосрочном периоде, чтобы поддержать средний класс в текущих условиях. Потому что сейчас базовая ставка достаточно высокая, ипотечное кредитование по 20% ставке недоступно. Но при снижении базовой ставки размер субсидий будет соразмерно снижаться. Базовая ставка не будет 14,5% всё время. Через год-два она пойдет вниз. Рыночные ипотечные продукты станут более доступными для граждан.
‒ Какая маржа будет у банков?
‒ Мы предлагаем применить следующий подход. Рыночная ипотека по ставке кредитования будет устанавливаться по уровню базовой ставки Национального банка и маржи банков, не превышающей 5%. В рамках этих 5% коммерческие банки самостоятельно будут определять свой процент, но он не должен будет быть больше 5%. Если один БВУ будет готов снизить свою маржу, то другой, возможно, за счёт своих сервисов и клиентского подхода сможет выиграть в конкуренции. Здесь многое зависит от конкуренции банков.
‒ То есть у банков-агентов, которые будут участвовать в программе, могут быть разные ставки вознаграждения по новой льготной программе ипотечного кредитования?
‒ Да, совершенно верно. Каждый банк будет определять конечную ставку, но она не должна быть выше базовой ставки + 5%. То есть коммерческий банк может выдавать и под 17%, и под 18%. Но субсидировать данные жилищные займы планируется в размере 7-8%, чтобы конечная ставка для заемщика равнялась 11-12%. Это базовые условия, на которые мы ориентируемся.
‒ В течение какого периода будет работать данная программа?
‒ Мы разговаривали с рынком. На первом этапе реализации программы предлагается охватить портфели на 500 млрд тенге. Опять же данный механизм предусматривает привлечение частных инвестиций, государство за счёт своих денег ипотеку выдавать не будет, то есть банки за счёт своих денег сами будут инвестировать. Мы, в свою очередь, готовы субсидировать только часть ставки.
С учетом 20-летнего максимального срока кредитования, мы предлагаем субсидировать ипотечные кредиты в течение 10 лет. Причём размер субсидий из года в год будет снижаться, что будет зависеть от базовой ставки Нацбанка. Стоит отметить, что ипотечный заем крайне редко живёт все 20 лет. В среднем заемщики закрывают ипотечный долг за 10-11 лет. Люди стараются быстрее его погасить.
‒ Какое количество займов планируется выдать по данной программе?
‒ Если мы говорим о первом этапе, в течение которого предполагается выдавать жилзаймы, то примерно 35 тысяч заемщиков смогут стать её участниками. Наша тактическая задача ‒ поддержать платежеспособный спрос через субсидирование в условиях текущей волатильности.
Если же мы хотим развивать рыночную ипотеку, то нужны системные меры ‒ запускать механизмы выкупа прав требований и секьюритизации ипотечных займов. Мировой опыт уже показал, что эти механизмы на сегодня являются действительно системными мерами, чтобы развивать рыночную ипотеку. На одних субсидиях долгосрочно развивать рыночную ипотеку нецелесообразно и неправильно. Рынок должен сам привлекать инвестиции, выдавать ипотечные займы.
‒ У БВУ не все просто с долгосрочной ликвидностью. В таких условия банки смогут обслуживать 20-летние займы?
‒ Ключевой момент здесь ‒ прогнозирование. Для банков и для финансового рынка очень важно прогнозирование базовой ставки на среднесрочный период. Ипотеку можно развивать и банки к этому готовы. По нашим расчетам, в ближайшие три года БВУ готовы инвестировать 1,5 трлн тенге. Но помимо ставки важным является вопрос законодательства. То есть нужна адекватная защита прав кредиторов на законодательном уровне. Если банки вкладывают свои собственные ресурсы в ипотечное кредитование, то должна быть соответствующая защита их прав, в том числе по единственному жилью. Сейчас у нас над этим работает профильное министерство – министерство финансов РК. В мажилисе находится законопроект по восстановлению платежеспособности граждан. В нём все эти меры предусмотрены. Считаю, что это очень важный шаг в части финансовой дисциплины граждан. В законопроекте предусмотрены чёткие критерии для признания дефолта заемщика, правила восстановления его платежеспособности, а также прописываются права кредиторов.
Как реанимировать коммерческую ипотеку
‒ Вы говорите, что на первом этапе по льготной программе планируется выдать 35 тысяч ипотечных кредитов. По данным Союза строителей Казахстана, в улучшении жилищных условий в стране нуждается 2,8 млн человек. В очереди на жилье у нас стоит 600 тысяч человек. Новая программа будет каплей в море. Получается, что мы снова запускаем ипотеку по льготным ставкам, а рыночной ипотеки, которая также могла бы обеспечивать определенную долю спроса, нет.
‒ На сегодня в очереди на социальное жилье в Казахстане стоит 600 тысяч человек. Данная категория граждан решает свои жилищные вопросы через госпрограмму «Нурлы жер». В ней есть чёткие механизмы: аренда без права выкупа, субсидирование арендной платы, льготные займы от Отбасы банка под 2-5%. Эти продукты разработаны для социально-уязвимых слоев населения. В их рамках выделяются бюджетные средства. Говорить о том, что они за счёт своей рыночной ипотеки смогут решить свои вопросы будет неправильно. Нужно адекватно оценивать финансовые возможности. Рыночная ипотека должна развиваться именно для работающих граждан, для тех, кто официально получает свой доход, кто адекватно может оценивать свои риски, потому что там и ставки другие, и класс жилья другой, и сам клиент другой.
В статистику, о которой говорит Союз строителей Казахстана, входят и граждане, имеющие доход ниже одного прожиточного минимума, и работающий класс, который сам решает свои вопросы. Говорить о том, что государство должно построить для 2,8 млн граждан жилье, наверное, не совсем правильно. Лично моё мнение, государственные программы должны работать только для социально-уязвимых слоев. Для среднего класса должны быть рыночные инструменты. Почему мы и предлагаем на первом этапе его реанимировать. У нас доля госпрограмм в ежегодной ипотеке составляет 95%. Очень сильно повлияли на рынок пенсионные накопления. Теперь, когда данные продукты начинают сжиматься, возникает вопрос ‒ как работающие граждане смогут воспользоваться продуктами банков. На сегодня в качестве тактической меры, мы предлагаем субсидирование, но для системных мер мы должны реанимировать механизм выкупа прав требований и секьюритизации ипотечных займов. Для этого нужен источник долгосрочного фондирования на рыночных условиях, в рамках которого мы как операторы готовы работать с банками. Я думаю, что на сегодня это единственный реальный инструмент, который может реанимировать ипотеку.
‒ В случае появления проблемных кредитов, как будет работать механизм секьюритизации. То есть казахстанская жилищная компания будет выкупать пулы? Как это будет происходить?
‒ Механизм очень простой, проверенный временем. Он применяется во многих развитых странах. Банки за счёт собственных денег выдают рыночную ипотеку, самостоятельно определяют платежеспособность клиентов, проводят скоринг. После этого КЖК как оператор выкупает ипотечные пулы за счёт привлеченного фондирования. Банки получают деньги, которые далее идут по второму кругу. Получается револьверный принцип. Ключевой здесь является платежеспособность граждан. То есть если человек не может потянуть ипотеку, то ему нужно для себя принять решение, готов ли он рыночную ипотеку по этим условиям брать. Может ему стоить пересмотреть требования к жилью. У нас все приводят в пример сравнение жилья бизнес-класса, эконом-класса и класса комфорт-плюс. При этом никто не хочет оценивать адекватно свои финансовые возможности. Рыночная ипотека должна выдаваться только с подтверждением платежеспособности, чтобы не было у нас дефолтов по заемщикам. Понятно, что жизненный цикл ипотеки очень высокий, длинный – 20 лет. На протяжении этого периода у семьи могут быть разные ситуации. Для этого у нас есть законодательство, к банкам также имеются чёткие требования по реструктуризации займов, предоставлению отсрочек, каких-то льгот ‒ все это чётко прописано. Если человек один раз просрочил платеж, его никто не пойдет выселять.
Льготное жилье не должно продаваться на рынок
‒ Ипотека с субсидиями отчасти запускается для поддержки строительного рынка. Эксперты ещё до запуска изъятий сверхпороговых сумм из ЕНПФ заявляли, что льготные ипотечные программы подстегнули рост цен на жилье. Получается, что, с одной стороны, мы стимулируем спрос, с другой стороны, рост стоимости квадратных метров. В итоге простые казахстанцы проигрывают. Может быть правильнее было бы отпустить рынок, чтобы он пришел в своё естественное состояние?
‒ У нас недавно вышла статистика. Стоимость одного квадратного метра на первичное жилье в среднем составляет 423 тысячи тенге. С января новостройки подорожали на 18%. Цена вторичного жилья ‒ 465 тысяч тенге. Конечно, очень сильно на стоимость жилья повлияли пенсионные накопления, которые казахстанцы массово досрочно использовали для улучшения жилищных условий. Если мы посмотрим за предыдущий период статистику, то цены вторичного рынка опередили первичный. Почему так произошло? У нас есть минимальные социальные стандарты. ООН рекомендует норматив, при котором на одного человека должно приходиться 30 квадратных метров жилья. Сегодня в Казахстане этот показатель составляет 22 квадратных метра. Если посмотреть текущий жилфонд, то у нас дефицит первичного жилья составляет 280 млн квадратных метров. Соответственно, граждане идут на вторичный рынок. Но вторичный рынок не генерирует никакого экономического эффекта. Он не создает ни рабочих мест, ни нового производства. Поэтому очень важно развивать первичный рынок.
Что касается субсидирования, то наш механизм предусматривает конечную ставку вознаграждения, которая не будет ниже уровня базовой.
Мировой опыт показывает, что очень важно ограничивать программы с госучастием, чтобы они не влияли на ценообразование коммерческого рынка. Нужно чёткое разделение государственного жилья и коммерческого. Льготные ипотечные кредитные должны выдаваться именно на госжилье, чтобы не было перетока. Приведу простой пример. Человек берет льготную ипотеку под 5%, покупая дешевое государственное жилье. Ему выгодна эта ипотека из-за низкого платежа. Он очень быстро её гасит и через какое-то время продает на коммерческом рынке в два раза дороже. Это и оказывает давление на цены. Соседи, которые видят, что он продал свою квартиру подороже, выставляют такую же цену. Здесь срабатывает поведенческая экономика. В итоге страдает обычный гражданин, который реально хотел улучшить свои условия. Нам нужно разделение, чтобы таких случаев не было. Если гражданин получил льготную ипотеку на жилье, то не должен его продавать на коммерческом рынке. Он должен его продать такому же очереднику.
‒ Какие льготные программы Вы имеете в виду?
‒ Программу «Нурлы жер», кредитное жилье, которое строят акиматы. И там, и там выделяются государственные деньги, и там, и там ‒ низкая цена. Очень важно пресечь этот переток.
Субсидии — тактическая мера
‒ А если учитывать внешний фактор, геополитический? У нас сейчас инфляция растёт. К минувшему июлю за год, по данным Нацбюро по статистике, её рост достиг уровня 15%. Не исключено, что она будет расти и дальше, а значит о снижении базовой ставки Нацбанка пока речи не идёт. Это означает, что придётся увеличивать вливание из бюджета на субсидирование ставки поданной программе, если базовая ставка будет расти?
‒ Вопрос инфляции я комментировать не могу. Это не наш профиль деятельности. Могу сказать, что сейчас инфляция растёт по всему миру, что серьёзно сказывается на стоимости стройматериалов.
‒ Я к тому, что базовая ставка ориентирована на уровень инфляции. Если уровень инфляции растёт, то повышается БС. В Казахстане сегодня 14,5% базовая ставка, а годовая инфляция к июлю составила 15%. Это означает, что в дальнейшем БС может составить 15%. То есть предпосылок, что она будет уменьшаться нет. Не получится ли в таком случае, что деньги на субсидирование будут потрачены в воздух?
‒ Вы правильно сказали, что базовая ставка сейчас высокая. Мы поэтому и предлагаем внедрить субсидии, но она не будет всю жизнь 15%, на протяжении 4-5 лет. При стабилизации вопросов с инфляцией, базовая ставка будет снижаться, чтобы стимулировать экономический рост. Соответственно, на этот период и размер субсидий будет снижаться. Мы и предлагаем внедрить субсидирование ипотеки, потому что сейчас, с учетом всех вводных, банки выдают ипотеку под 20%. Это очень высокая ставка. Мы обращаемся к ценообразованию и доходам. Исходя из этого, по нашим расчетам, казахстанцы смогут оплачивать платеж по ставке 11-12%. 7-8%-ый размер субсидий будет покрывать разницу от рыночных ставок. При снижении базовой ставки размер субсидий будет снижаться.
Стоит отметить, субсидирование не будет продолжаться беспрерывно, оно будет продолжаться определенный период, пока ставки на рынке будут высокими. Но если мы хотим развивать рыночную ипотеку, то нам нужно применять долгосрочные рыночные инструменты ‒ секьюритизацию и выкуп ипотечных пулов.
‒ Эта программа больше тестовый вариант?
‒ Субсидирование ипотеки – это не системная мера. Это тактическая задача, которая должна поддержать граждан в условиях высоких ставок по ипотеке. Но если мы говорим о развитии рыночной ипотеки, то нужно внедрять совершенно иные механизмы.
О жилищных сбережениях в БВУ
‒ Ранее Ассоциация финансистов предложила распространить систему жилсбережений на другие банки второго уровня. Они считают, что это может стать ещё одним стимулом для развития коммерческой ипотеки. Вы не видите решения в этом инструменте?
‒ Да, действительно, вопрос актуальный. Если посмотрим на законодательство, то закон о жилищных отношениях Отбасы банка писался 20 лет назад. Закон о ЖСС должен был создать систему жилищно-строительных сбережений. В нём не прописано, что это делает только Отбасы банк. Закон должен создать системные взаимоотношения между с коммерческими банками и гражданами. К сожалению, мы имеем то, что имеем, а может быть, к счастью. Но я считаю, что Отбасы банк со своей миссией успешно справляется. У него больше 2 млн вкладчиков. Это говорит о том, что банк пользуется очень высоким доверием. Чтобы коммерческие банки занимались также данным видом деятельности, нужно серьёзно изучить законодательство, потому что возникают коллизии между законом «О ЖСС» и законом «О банках и банковской деятельности». Но я считаю, что условия должны быть равными для всех. Если коммерческий банк хочет заниматься жилищно-строительными сбережениями, то нужны законодательные изменения, чтобы он сохранял все текущие виды деятельности. Согласно законодательству, банковская деятельность предусматривает 14 видов, которые регулируются лицензией. Если коммерческий банк решит заниматься ЖСС, то он по закону вынужден будет отказаться от своей текущей деятельности, что, понятно, не является привлекательным. Поэтому я думаю, что нужно серьёзно изучить законодательство.
‒ То есть не исключается, что инструмент ЖСС может быть распространен и на другие БВУ?
‒ Я всегда за конкуренцию.
‒ То есть выплата госпремий, которая сейчас практикуется в Отбасы банке, может предусматриваться и в других банках второго уровня?
‒ Выплата госпремии по жилищно-сберегательным вкладам ‒ серьёзный системный вопрос. Если мы расширяем участие коммерческих банков в этой системе, то и размер расходов бюджета на выплату премий будет расти. Здесь нужен серьёзный законодательный анализ и возможности бюджета. На выплату госпремий вкладчикам Отбасы банка в год выделяется 60-70 млрд тенге. Если придут ещё пять-шесть банков, то понятно, что размер премии будет расти. Рано или поздно, наверное, профильному министерству стоит задуматься над размером госпремий и дальнейшей их судьбе. Я думаю, что госпремии нужно выделять социально-уязвимым слоям, чтобы это стимулировало их больше накапливать.
Что будет с налоговыми вычетами
‒ Что касается налоговых вычетов. Сейчас ими могут воспользоваться только заемщики Отбасы банка. Планируется ли предусмотреть их в новой программе льготной ипотеки?
‒ Насколько я знаю, министерство ведёт работу над этим вопросом. По-моему, законодательные поправки вступят в силу в 2025 году. То есть налоговые вычеты планируется вводить и для рыночных ипотечных кредитов. Я считаю, что это правильно. На рынке нужно создавать равные условия для всех.
Если к концу года мы запустим программу, если бюджет поддержат и госорганы одобрят этот механизм, то налоговых вычетов пока не планируется.
‒ А ограничение на участие в новой программе для тех, кто уже имеет жилье на праве собственности, будет предусматриваться?
‒ Данное требование сейчас обсуждается с госорганами. В программе «7-20-25» есть требование об отсутствии жилья. Возможно, что оно будет также включено и в новую программу. Этот момент обсуждается с рынком и госорганами.
‒ Если ограничение включат в программу, оно будет привязано к сроку давности владения жильем?
‒ Привязку к периоду владения мы не планируем вводить. Сейчас стоит принципиальный вопрос – будет ли включено требование по отсутствию жилья или нет. Поскольку это рыночная ипотека, ключевое требование – платежеспособность. Гражданин должен адекватно оценить свои финансовые возможности и быть платежеспособным. Это ключевой критерий рыночной ипотеки.
Под какую «долевку» дадут ипотеку
‒ В Ассоциации застройщиков Казахстана предлагают исключить из программы первичное жилье, оставив только долевое. Насколько это вероятно.
‒ Ассоциацией был предложен немного другой вариант – разрешить приобретать жилье по трем способам долевого строительства. Сейчас в нашем механизме мы предлагаем выдавать ипотечные займы только на первичное и строящееся жилье, которое будет обеспечено нашей гарантией. Но у нас по закону о долевом участии есть два других способа – участие в проекте БВУ и возведение каркаса. В данных случаях разрешение на привлечение денег дольщиков даёт акимат. Но мы проводим обсуждение по данному вопросу и с рынком, и с госорганами, потому что из трёх способов только наша гарантия гарантирует завершение строительства жилья. У нас есть капитал. Сейчас он составляет 230 млрд тенге. Грубо говоря, это подушка безопасности. В случае дефолта застройщика по каким-то причинам или несвоевременного ввода жилья, мы за счёт своего капитала достраиваем объект и передаем ключи гражданам. То есть обеспечивается сохранность денег граждан.
В двух других способах механизма гарантий 100%-го завершения строительства жилья нет. Соответственно, если человек возьмёт ипотеку, он будет идти на двойной риск. Он может остаться без жилья, но с ипотекой. То есть, другими словами, он будет платить по ипотеке, которой нет. Поэтому здесь нужен системный подход. Даже если вспомнить пенсионные накопления, использовать их на приобретение долевых объектов разрешили только под нашу гарантию, потому что банки и рынки видят, что экспертиза КЖК достаточно качественная, наша гарантия безусловная и безотзывная. Она обеспечивает 100%-ю сохранность денег дольщиков. Риски здесь минимальные. В прошлом году мы выдали гарантий по 70 проектам почти на 380 млрд тенге.
‒ Какую долю на рынке занимают долевые объекты с гарантией?
‒ Если судить по прошлому году, то доля объектов, получивших нашу гарантию на завершение строительства объекта, ‒ 40%. Стоит напомнить, что раньше был АО «Фонд гарантирования жилищного строительства» (ФГЖС), который существовал с 2016 года по 2020 годы включительно. За данный период Фондом было выдано гарантий на 260-270 млрд тенге. У него был капитал на 25 млрд тенге, соответственно, он мог максимально прогарантировать, согласно нормативам, 250 млрд тенге по действующим гарантиям. В 2021 году мы объединили три компании, в том числе присоединили к себе Фонд. Что это дало? Мы за один год выдали больше гарантий, чем Фонд за период своего существования. То есть 260 млрд тенге ‒ ФГЖС, 380 млрд тенге за год ‒ КЖК. Кроме того, наш капитал вырос в 10 раз. Емкость принятия риска у нас выросла с 25 млрд до 450 млрд тенге. Также создана серьёзная подушка безопасности. Мы можем больше принимать рисков застройщиков. Застройщики могут больше строить жилья. Немаловажный факт, что под нашу гарантию коммерческие банки могут выдавать ипотеку на строящееся жилье без допзалогов. Очень активно в этом плане работает Отбасы банк.
На деньги дольщиков нужно накручивать проценты
‒ Как часто КЖК отказывает в выдаче гарантии застройщикам? Что происходит сейчас в условиях, когда строительные материалы дорожают, спрос падает. Каково финансовое положение строительных компаний?
‒ Если мы говорим о коммерческом рынке, то понятно, что они столкнулись с задержками поставок импортируемых стройматериалов. По некоторым позициям у нас доля импорта доходит до 100%. Если оценивать соотношение казахстанского и зарубежного содержания в проектах, то 55% приходится на отечественные стройматериалы, 45% — импортные. В этих условиях ключевым является управление рисками. Наша финансовая экспертиза по долевому строительству данные риски учитывает. Мы просчитываем по финансовым моделям рентабельность проекта. На неё влияет ценообразование, уровень инфляции, доля импорта и так далее. По итогам мы принимаем решение, потому что мы ответственны не только за дом, но и за сохранность денег дольщиков, населения, граждан. Это первый момент. Второй момент. Наше законодательство не стоит на месте, оно постоянно требует совершенствования. Сейчас мы готовим пакет законодательных изменений. Я думаю, что в ближайшее время их направим в профильное министерство.
Мы предлагаем дать право застройщикам открывать не только текущий счёт, но и валютный, и сберегательный. Это нужно для того, чтобы застройщики могли заранее приобретать импортные стройматериалы, чтобы снизить удорожание квадратных метров. По сберегательному счету, мы предлагаем, чтобы деньги дольщиков работали, приносили проценты. Это вознаграждение позволит в случае возникновения каких-то рисков перекрывать их без удорожания. Эта мера нужна для бизнеса, поскольку он имеет только один текущий счёт. Соответственно, у него возникают проблемы, если он заказывает импортные материалы за рубежом, он конвертирует валюту. Доля импорта в крупных проектах большая. Это серьёзные расходы.
‒ Сколько проектов одобрено КЖК?
‒ Мы буквально 1-1,5 месяца назад внедрили новую услугу ‒ приём онлайн-заявок. Сейчас застройщику не надо приходить физически в наш офис с талмудами документов. Они через портал все загружают. За этот период к нам поступило больше 20 заявок. Да, у нас есть отказы, но зачастую ещё на этапе экспертизы многие застройщики, получив замечание от нас, самостоятельно отзывают заявки, чтобы взять время и доработать. В законе у нас чётко прописано, что застройщик должен доработать свою заявку в течение пяти рабочих дней. Многие застройщики понимают, что они могут не уложиться по каким-то причинам и отзывают заявки. Они берут тайм-аут, чтобы доработать заявку, затем повторно приходят к нам. Но если говорить о статистике отказов, то за весь период официально мы отказали выдавать гарантии на четыре проекта. За весь период же одобрено большее 166 проектов на 800 млрд тенге.
Работают ли гарантии для дольщиков
‒ При этом у Вас ни одного признания гарантийного случая не было?
‒ Гарантийного случая не было. Наша гарантия прекращает действие, когда происходит акт ввода в эксплуатацию. Гарантийного случая не было, потому что у нас достаточно жесткие требования в законе. То есть застройщик должен иметь достаточный опыт в проектах ‒ не менее 18 тысяч квадратных метров в крупных городах, 9 тысяч квадратных метров – в регионах.
У него должны быть чёткие коэффициенты ‒ долг/капитал не больше 7. У строительной компании должен быть опыт не менее трёх лет. Чтобы получить гарантию КЖК, компания должна быть финансово устойчивой.
‒ Была неоднозначная история с ЖК «Багыстан» в столице, который строили три года. Люди в течение трёх лет ждали завершения строительства. Они снимали жилье и оплачивали ипотеку, несли убытки. Механизм здесь не сработал эффективно, дольщики пострадали. ЖК достроили, но пролонгация три раза проводилась. Этот кейс показывает, что механизм не работает эффективно. Гарантийного случая так и не признали.
‒ Проект ЖК «Багыстан» реализовывался по технологии домостроительного комбината. Цена у него была очень привлекательная. Он пользовался очень большим спросом. В основном его дольщиками стали вкладчики Отбасы банка. Акимат взял на себя обязательства подвести сети к данному участку, но, к сожалению, по этой части, по линии местного исполнительного органа требование не было выполнено. Сети в уставленный срок не были подведены, произошла задержка строительства. Сети у нас подводят по линии акиматов и на тот момент, когда должны были быть сети, акимат, их не провел. Без сетей застройщик не мог провести определенные виды работ. Мы продлили срок действия сетей совместно с акиматом. Также застройщик воспользовался своим законным правом три раза по три месяца продлевать сроки введения в эксплуатацию объекта. На весь этот период всем клиентам Отбасы банка были предложены отсрочки по платежам. То есть ситуации, когда человек не живёт в жилье и платит ипотеку не было. Насколько я помню, предоставлялось 5-6 рассрочек данным клиентам. Опять же цена за квадрат была 260 тысяч тенге. Качество домостроительного комбината очень высокое.
‒ Получается, что ФГЖС не просчитал риски. Гарантийный случай не наступил.
‒ Гарантийный случай не наступил, потому что было три раза продление сроков сдачи объекта в эксплуатацию на три месяца. Задержка произошла по линии акимата. Ни КЖК, ни застройщик не несут ответственности за сети.
‒ То есть ФГЖС не взял на себя ответственность.
‒ ФГЖС ответственен за достройку комплекса в установленные сроки с учетом продления. Из-за того, что не было сетей, а они подводились два года, акиматом объект не мог быть сдан в эксплуатацию, хотя готовность была высокая.
‒ Вы говорите, что застройщик воспользовался правом на продление сроков ввода в эксплуатацию данного жилого комплекса.
‒ Три раза по три месяца. Это предусмотрено законом.
‒ В случае с ЖК «Багыстан» даже эти сроки были нарушены. В 2019 году этот ЖК должны были ввести в эксплуатацию, а ввели только в 2021 году.
‒ Как раз на этот период, который выпал, приходится подведение сетей. Несвоевременное подведение коммуникаций и инфраструктуры к объектам ‒ одна из распространенных проблем по линии всех акиматов. В идеале сети, конечно, должны уже быть до начала стройки, но нужно учитывать, что вопрос сетей, инженерных коммуникаций, находится компетенции МИО. Они проводят свои процедуры по конкурсам, по определению подрядчиков, в том числе строительству сетей. Это является, наверное, системной проблемой, когда акиматы несвоевременно подводят сети.
‒ Обычные потенциальные дольщики, которые знакомы с этой ситуацией, считают, что гарантия на завершение строительства долевого объекта все же не застрахует их полностью от форс-мажора. ЖК «Багыстан» в конечном итоге не был введен в срок. По данному проекту были колоссальные задержки, получается, что не сработал механизм.
‒ Я с Вами не соглашусь. Потому что, во-первых, наша гарантия обеспечивает 100% сохранность денег дольщиков и завершение строительства жилья. Мы следим за целевым использованием денег. Дольщики получили свои квартиры. Вопрос сетей ‒ это системная проблема по линии акимата. Если бы Фонд на тот момент сам подводил сети, ситуация была бы другая, но это и компетенция другая. ФГЖС не может быть ответственным за работу акимата. ФГЖС ответственен только за свой фронт работы ‒ сохранность денег дольщиков, завершение строительства жилья.
По ЖК «Багыстан» я бы хотел отметить, что мы готовы были объявить гарантийный случай. Сроки продлевались три раза по три месяца. Акт ввода был подписан в установленные сроки. К нам поступали даже просьбы от самих дольщиков – не объявлять гарантийный случай. Я объясню почему, потому что та цена, по которой они купили и получили ипотеку, была ниже рыночной. Соответственно, никто из дольщиков не ушел с объекта. Все, кто первоначально вложился, даже не продавали свои квартиры, а дождались завершения строительства.
‒ Здесь появляется тогда другая проблема механизма гарантирования ‒ при возникновении гарантийного случая стоимость квадратного метра может увеличится.
‒ На самом деле цена определяется застройщиком самостоятельно. Это абсолютно коммерческие отношения. Если цена высокая, граждане не будут просто её покупать.
