Темп строительства жилья в Астане один из самых высоких по стране – только за последние три года введено свыше 8 млн квадратных метров жилья. Между тем, растёт и количество строительных компаний, у которых нет разрешения на привлечение денежных средств дольщиков. За год их стало больше в два раза. golos-naroda.kz разбирался в причинах, которые заставляют бизнесменов нарушать закон. И самое главное – насколько велика опасность того, что некоторые дома так и не будут достроены?

А проверять-то как?

Список недобросовестных строительных компаний впервые был представлен в средствах массовой информации в 2015 году. Правоохранительные органы выявили застройщиков, которые продавали одну и ту же квартиру сразу нескольким лицам. Это больше 20 компании, действовавшие в обход закона без разрешительных документов. Пострадавшие – тысячи обманутых казахстанцев, чьи права не были защищены Законом о деловом участии, который действовал с 2006 года.

Поэтому в октябре 2016 года был спешно разработан и принят новый Закон РК о долевом участии в жилищном строительстве. Новые правила должны были обеспечить дольщиков дополнительными гарантиями и ужесточить требования на получение разрешения на строительство многоквартирных жилых домов.

Но и эти правила предприимчивые бизнесмены со временем научились обходить. И «помогли» им в этом бюрократия и пассивность чиновников.

- У акимата до сих пор даже нет проверочных листов. А закон действует, напомню, с 2016 года. Поэтому в том списке, который опубликован — там явно не все отражены. Объектов как минимум 40 не показали, которые также в обход законодательства строят, — говорит президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков.

Давайте не торопиться с обвинениями

Как не странно, но даже в акимате не торопятся называть тех, кто попал в их список недобросовестными.

- Мы не называем их недобросовестными, или «черный список», как их называют в простонародье, этот список носит больше информативный характер. Список был опубликован с целью информирования граждан, и гостей столицы, кто прибывает сюда, чтобы было понимание с какой компанией можно заключать, а с какой компанией не желательно заключать сделку на данном этапе строительства, так как именно сейчас она не имеет разрешения на привлечение средств дольщиков – это отдельный документ. Многие его путают с получением разрешения на строительство. Вся разрешительная документация выдается уполномоченным органом ГУ «Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений г.Астаны», — сказал руководитель отдела контроля в сфере долевого участия в жилищном строительстве г.Астаны Шапагат Таупыков.

Согласно требованиям закона, все сделки совершенные в обход действующего законодательства — предварительный договор бронирования, договор резервирования, договор инвестирования, договор уступки права требования являются недействительными.

А как по закону?

Долевое участие в жилищном строительстве организуется одним из трёх способов:

1) получение гарантии Единого оператора;

2) участие в проекте банка второго уровня;

3) привлечение денег дольщиков после возведения каркаса многоквартирного жилого дома.

В первом случае Единым оператором жилищного строительства выступает АО ««Казахстанская Жилищная Компания», которое даёт гарантию на завершение жилищного строительства и сохранность средств дольщиков.

Во втором случае застройщики могут привлекать деньги с разрешения акимата, при участии в проекте БВУ, когда банк финансирует строительство. Для этого компании необходимо договориться с банком о сотрудничестве и получить соответствующее разрешение на привлечение денег дольщиков.

В третьем случае, чтобы привлечь деньги дольщиков, строительной компании необходимо возвести каркас многоквартирного жилого дома, подтвердить этот факт отчетом инжиниринговой компании и обратиться в МИО на получение разрешения.

-Нарушать закон в разы выгоднее. Тот же КЖК, когда идёшь получать гарантию Единого оператора жилищного строительства, тебе нужно, чтобы у тебя на строительство было минимум 10% от стоимости проекта, а это порядка 600-800 млн тенге, тебе нужно 1% от ПСД заплатить – от 40 до 80 млн тенге. Тебе нужно быть подконтрольным, ты будешь под наблюдением и деньги не сможешь направлять направо и налево – а этого многие боятся. Именно поэтому некоторые застройщики не работаю в законе. Ведь тому, кто обходит закон, что нужно? Ему нужно просто открыть продажи! Мы сталкивались со случаями, когда это делалось даже без разрешительных документов, ни одного документа нет, даже документов на землю нет, а ЖК уже продавали, — рассказывает Виктор Микрюков.

Как сообщили нам в столичном акимате, они неоднократно поднимали вопрос организации проверок субъектов перед уполномоченным органом – комитетом по делам строительства города Астаны министерства индустрии и инфраструктурного развития РК.

- Письмо было о том, чтобы мы могли заходить с проверкой в юридическое лицо, в случае которого были бы выявлены факты недобросовестной деятельности. На сегодняшний день этот вопрос обсуждается на уровне миннацэкономики, — заверил нас Шапагат Таупыков.

С тех пор, как в 2018 году контрольно-надзорные функции в сфере земельных отношений и некоторые вопросы жилищной инспекции были переданы в управление контроля и качества городской среды акимата Астаны, по словам Таупыкова, были привлечены к административной ответственности 117 субъектов предпринимательства, которые осуществляют строительство многоквартирных жилых домов.

- Сумма штрафов составляет порядка 68 млн тенге. Только в 2022 году были привлечены к административной ответственности 31 строительная компания на сумму порядка 19 млн тенге, — отчитался он.

При этом, согласно закону «О долевом участии в жилищном строительстве», государственный контроль и надзор в сфере долевого участия в жилищном строительстве осуществляется в форме проверки. А проверка осуществляется в соответствии с Предпринимательским кодексом РК.

Для инициации проверки необходимы так называемые «проверочные листы», которые по информации Ассоциации застройщиков Казахстана, до сих пор не утверждены.

- Проверочные листы отсутствуют. Проверочный лист – это документ, который является основанием для проверки госорганом. Если нет основания, то и проверки нет. Но и проверочные листы также не выход из ситуации. Их сделают, начнутся проверки, штраф мизерный, 600 МРП. Это «копейки» — цена одного квадратного метра, — сказал Виктор Микрюков.

Закрутить гайки или ослабить поводья?

Как уверен президент ассоциации застройщиков, проблему с «обходом» закона можно решить за счёт преференций добропорядочным строительным компаниям.

- У них должен быть доступ к ипотеке, если у них будет доступ, они буду конкурировать в разы лучше с теми, кто нарушает. И те, кто нарушает, они вынужденно пойду делать разрешения. Лучше ипотеки пока никто не придумал. Раньше наша ассоциация публиковала свои «черные» списки, я вижу, что это утопия. Сколько бы мы не направляли, есть чиновники, с кем можно договориться и вопрос порешать, — рассказывает о бесполезности любых запретов Микрюков.

В акимате решение вопроса видят в усилении функций контроля, и более того, в передаче функций Департаменту экономических расследований. Поскольку в Уголовном Кодексе есть статья – незаконная предпринимательская деятельность без соответствующих разрешений.

- Этот вопрос мы поднимали неоднократно на уровне уполномоченного органа – комитета по делам строительства Республики Казахстан. Этот вопрос сейчас обсуждается и ведётся активная работа, — уверяет Шапагат Таупыков.

Тем временем в столице числятся 40 проблемных домов. В целях разрешения ситуации вокруг обманутых дольщиков акиматом был разработан план мероприятий по каждому объекту.

Но не получится ли так, что им на смену придут новые проблемные ЖК? Как не крути, но рост числа компаний, не имеющих разрешения на привлечение денег дольщиков, влечет за собой риски для строительной отрасли – вплоть до рецессии.

Бизнес может не рассчитать свои силы, и будет подвергнут риску дефолта. Что будет в этом случае с его стройобъектами? И чиновники, и представители отраслевых ассоциаций признают, что нужны новые механизмы для работы в рамках правового поля. Ужесточить требования или, наоборот смягчить — находить компромисс нужно уже сейчас, чтобы завтра пострадавших от мошенничества людей не стало больше.

Меруерт Нургазинова