Рынок недвижимости переоценен, но, вопреки чаяниям бесквартирных казахстанцев, квадратные метры даже не думают дешеветь. Впрочем, и дорожать им уже особо некуда. О ситуации на жилищном рынке golos-naroda.kz рассказал президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов.

Жилье дорожает. Поэтому его берут реже

- Ермек Еркебуланович, как Вы оцениваете ситуацию в сфере недвижимости с начала текущего года?

С начала 2022 года ситуация складывалась не самым удачным образом.

Во-первых, был увеличен порог достаточности по пенсионным выплатам. В связи с этим поток потенциальных участников сделок купли-продажи на первичном и вторичном рынке резко сократился.

Во-вторых, мы снова вошли в фазу девальвационных потрясений, когда курс доллара к тенге то повышался, то опускался. Это давит на индекс стоимости первичного жилья.

В-третьих, сказывались инфляционные процессы из-за роста стоимости строительных материалов. У нас в Казахстане импортная составляющая равна 70%, и лишь 30% — местное. Поэтому вкупе с девальвацией стоимость квадратного метра в отдельных сегментах рынка недвижимости увеличилась на 10-15%.

В итоге сначала повысилась стоимость первичного жилья, затем подтянулась вторичка.

Кроме того, в августе было принято решение об ограничении ввода в эксплуатацию квадратных метров нового жилья в Астане и Алматы, так как существующие инженерные сети не готовы к такой нагрузке. Это тоже на рынок будет влиять, причём сильнее всего на строительство трендового жилья третей-четвертой категорий.

Мы прогнозировали, что увеличение стоимости квадратного метра приведет к стагнации. Она ещё обусловлена тем, что нет дополнительных инструментов для приобретения жилья, и это касается в том числе ипотечного кредитования.

Банки второго уровня ужесточили свои требования, была повышена процентная ставка в связи с повышением ставки рефинансирования. Единый оператор – Отбасы банк – может себе позволить субсидированную ипотеку, но один банк не может удовлетворить спрос всего населения Казахстана. И даже программа 7-20-25, которая очень своевременно была внедрена, в настоящее время уже исчерпала себя. Заканчиваются деньги, выделенные на эту программу, и со временем она перестанет существовать.

В связи со всем вышеперечисленным, на рынке отмечается стагнационный процесс. Летом количество сделок купли-продажи по сравнению с тем же периодом прошлого года упало на 30-40 процентов.

Пузырь на рынке надули застройщики

- Может быть, здесь имел место сезонный фактор, период летнего затишья?

Это именно стагнация. На сегодняшний день какие-то застройщики пытаются делать какие-то скидки, но в целом рынок в Казахстане переоценен. Не может даже новое жилье комфорт-класса, которое строится в Алматы, стоить две тысячи долларов за квадратный метр! Это цена, которая раньше соответствовала первой и второй категориям элит и бизнес-класса.

Осенью обычно активность повышается, потому что определенные слои населения, которые занимаются сельским хозяйством, получают деньги и начинают приобретать недвижимость.

- А в целом как изменились цены с начала года или по сравнению с предыдущим годом?

Цены как задрали застройщики в начале года, так они и остались на том же уровне. Понятно, что на них отражается приобретение импортных строительных материалов, но оно не могло спровоцировать такого большого удорожания. Возможно, идёт какой-то ценовой сговор.

Иногда близкие к застройщику структуры оптом выкупают свою недвижимость. Таким образом застройщик просто морозит эти квартиры для того, чтобы потом подороже её продать, так как на каждом этапе – своя стоимость.

- Какая маржа у застройщиков?

Минимум 100%, но есть застройщики, которые и на 200% могут задирать стоимость. В Казахстане нет строительных компаний, которые брали бы 10-20%, хотя это признанная мировая маржа, которая существует в мировом бизнес-процессе.

Предложения на любой достаток

- Что будет с ценами на жилье в ближайшее время?

Все будет зависеть от политической ситуации в мире. Это самая первая причина, которая может за один день все экономические процессы вырубить и в самом Казахстане, и у соседей, и в мире.

По нашим прогнозам, та стагнация, которая сейчас на рынке происходит, никуда не денется. Цены будут корректироваться. Но недвижимость комфорт-класса будет все же расти в цене. Постепенно, до десяти процентов в год. Это где-то один процент в месяц.

На этом сказываются в том числе и ограничения по вводу в эксплуатацию жилых комплексов. Алматы застроен практически, нет свободных площадей. Вся верхняя часть, весь Бостандыкский, Алмалинский, Медеуский районы уже застроены многоэтажками. Единственное, у застройщиков будет шанс полагаться на программу реновации – замену ветхого жилья на новое, но здесь нужно будет договариваться с владельцами ветхого жилья, это очень сложная программа.

Развитие Алматы в основном идёт в трёх направлениях, запад, север и восток. И там сейчас ведётся активное строительство жилых комплексов четвертой категории эконом-класса. Это ближе к ТЭЦ-1 и ТЭЦ-2, там легче подключиться ко всем условиям.

В Астане в основном присутствует и жилье первой категории, и эконом-класса, там беспорядочное строительство идёт. Наиболее активное строительство ведётся в основном в райне «Хан шатыра» в Есильском районе, и далее – в сторону Коргалжын, где вместо высушенных озер будет скорее всего вестись строительство доступного жилья четвертой категории.

Вывести рынок аренды из тени могут только штрафы

- Министерство индустрии и инфраструктурного развития предлагает создать частный рынок арендного жилья – фонды, которые могли бы строить или выкупать жилье. Как Вы относитесь к этой инициативе?

Его не надо создавать, он и так уже создан. Рынок аренды будет существовать и без всяких фондов. Фонд – это инвесторы (к примеру, те же застройщики) или группа инвесторов, которые могут строить доходные дома, часть выставлять на продажу, часть – оставлять у себя и сдавать. Это принцип доходного дома. Такой бизнес существовал в США с 20-х, 30-х годов прошлого века.

В Казахстане есть частные инвесторы, которые, не разглашая, покупают квартиры и сдают их в аренду. А регулировать арендный рынок государство не сможет, это чисто рыночная составляющая, рыночные отношения.

Единственное, как можно повлиять на структурирование рынка – создать цифровую платформу, на которой арендаторы регистрировали бы свою собственность через ЭЦП, вносили данные арендатора, и все это автоматом через единую платформу направлялось бы в налоговую.

Таким образом, через цифровизацию можно и налоги собирать, и систематизировать сам договор аренды, чтобы он защищал и сторону арендодателя, и сторону арендатора.

Но пока 70% аренды у нас в сером рынке, и только 30% работает по-белому.

- Тогда нужно чтобы игрокам рынка было выгодно легализовать свою деятельность, стимулировать арендаторов регистрироваться.

Не надо стимулировать. Практически все сдают квартиры якобы родственникам. Есть понятие цивилизованного рынка аренды, как за границей. Там люди, которые сдают в аренду, никогда не будут искать левые ходы для того, чтобы не платить три копейки налогов, хотя там налоги очень жесткие. И работать надо с объединенными собственниками, чтобы они предоставляли информацию в налоговые органы, какие квартиры сдаются в аренду. Структурировать этот момент, чтобы люди знали, что уполномоченным органам можно сообщать данные о квартире, которая сдается.

- Скорее всего в условиях нашей страны это не будет работать, учитывая, что те же налоговики требуют, чтобы при не предоставлении чеков к ним ехали в рабочее время и писали письменное заявление. Кто захочет терять своё время?

Надо начать. У нас народ боится денежного наказания, штрафов. Пару раз штраф получит – и как миленький будет ходить и в рамках соответствующего закона платить налоги. Только штрафы воспитают в казахстанцах ответственность.

На рынке больше мошенников, чем профессиональных риелторов

- В Казахстане оказывается деятельность риелторов никем не регулируется, и это очень стихийный рынок. Много мошенничества в этом плане. Как можно было бы вывести этот рынок из тени?

Мы об этом разговариваем на протяжении последних 22 лет. Как рынок недвижимости начал в активную фазу входить, с 2000-го года, так все эти разговоры идут.

Когда Кыргызстан вошел в состав Всемирной торговой организации, они приняли все законы, вплоть до закона о риелторской деятельности в 2003 году. Принять закон – одно, но как их заставить работать.

Мы подготовили проект закона, никто не хотел его в то время двигать. Потому что это были золотые времена недвижимости, никто не думал о проблемах.

Сейчас в основном деятельность риелторов осуществляется в рамках существующего законодательства о предпринимательстве. Нам нужно узаконить ответственность, надо чтобы был профессиональный участник риелторского бизнеса, но пока там больше мошенников, чем профессионалов. Все гонятся за лёгкой наживой, оказывают услуги, которые не соответствуют качеству. Может быть, со временем Казахстан обратит внимание на этот сектор. Пока в нём царит хаос. Весь ажиотаж по стоимости квадратного метра из-за риелторов. Сейчас и профессии такой нет. Это просто-напросто посредник, которых раньше называли маклерами, только и всего.