На утрату, скорее всего, пойдут простые товарищества (ПТ), придуманные как альтернатива ОСИ, понадобившаяся для позитивной статистики правительству, скрывающему, что реформа коммунальной сферы погрязла в непролазном болоте. Это все было предсказуемо, потому что реформу для людей, живущих в хрущевках, придумывали люди, живущие в коттеджах и элитных ЖК.

Низы не хотят, верхи не могут

Юрист из Астаны Шингиль ЕЛЕУСИНОВ на одном из обсуждений поправок в жилищное законодательство заметил: “В первую редакцию профильного закона внесли уже более 100 поправок, и теперь каждые полгода мы наблюдаем, что депутаты с участием тех же экспертов ЖКХ опять вносят поправки”. В этот раз поправок мы ждали дольше обычного — год.

Напомним, обновлённый закон о жилищных отношениях в 2020 году отменил КСК якобы из-за абсолютной непрозрачности и несменяемости руководства. КСК тогда дали два года на то, чтобы “самоликвидироваться”. Но этого не произошло. Продлили срок ещё на год. А тут и практика показала, что порой ОСИ гораздо хуже КСК, во всяком случае добросовестных. Да и главный месседж реформы “один счёт — один дом” для большинства многоэтажек оказался путём в пропасть.

После года ожиданий парламент наконец разродился законопроектом под длинным названием “О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства”. Проект поправок призван исправить то, что нагородили депутаты прежнего созыва вместе с правительством. В парламенте он был представлен под пятью фамилиями. Помимо критиков действующего закона вице-спикера мажилиса Альберта РАУ и депутата Екатерины СМЫШЛЯЕВОЙ авторами поправок значатся их коллеги Нуртай САБИЛЬ­ЯНОВ, Юлия КУЧИНСКАЯ и Бекбол ОРЫНБАСАРОВ. Это чтобы народ знал, кого вспоминать, если придётся.

Почему опять потребовались поправки? Председатель ассоциации субъектов управления, сервиса и энергосервиса в жилищной сфере “Шанырак” Сакен МАХАМБЕТОВ сравнил реформу ЖКХ с… письмом из Простоквашино.

- Помните, как дядя Фёдор писал письмо родителям, отвлекался и за него дописывали кот, пес, почтальон? Так получилось и здесь. Не было системных изменений. Есть отдельные придумки неких экспертов, которые порой даже не разбираются в ЖКХ. За время реформы профильное министерство три раза сменило своё название и уже шестого министра. Подведомственный ему “Казцентр ЖКХ” сменил уже восемь руководителей… Нет компетентных людей, — поделился своими соображениями Махамбетов. — Мы же понимаем, что нельзя строить систему на каких-то моральных качествах людей. Жизнь показала, что реформа пошла лучше в крупных объектах в силу того, что они имеют большой бюджет, чтобы содержать орган управления в виде ОСИ или ПТ. Если взять старый жилищный фонд (трёх-, пятиэтажный), то надо объединить не менее 10 домов, чтобы собрать тот же бюджет. Соответственно, мы получаем тот же самый КСК.

Снова в законе

Понятие “кооператив собственников квартир (помещений)” планируют ввести в закон о ЖКХ заново. В законопроекте отмечается, что КСК может состоять из нескольких кондоминиумов. То есть многодомные КСК возвращаются. Получается, что схема “один дом — одно ОСИ — один счёт в банке” уже единая не для всех домов, а только для тех, которые сами выбрали эту форму.

Кроме того, закон дополнят понятием “правление КСК” — коллегиальный представительный орган, который будет состоять из представителей много­квартирных жилых домов, создавших этот кооператив. Введут должность “член правления кооператива”. Им будет представитель кондоминиума, которого изберут на общем собрании собственников многоквартирного жилого дома для представления интересов дома. А уже из состава членов правления большинством голосов планируют избирать председателя правления КСК.

Обязанности председателя правления будут такие же, как и раньше. Но ещё добавится пункт “заключение трудового договора с управляющим КСК”. Это отдельная должность. И этот управляющий КСК будет принимать на работу техперсонал, заключать договоры об оказании услуг с сервисными и коммунальными компаниями, вести делопроизводство, бухгалтерию, раздельный учёт поступающих денег отдельно по каждому дому и многое другое.

Примечательно, что КСК может быть ликвидирован в трёх случаях: при принудительном отчуждении земельного участка для госнужд, по решению, принятому собственниками квартир при выборе другого субъекта управления, и при прекращении кондоминиума. А вот процедура прекращения деятельности ОСИ опять не предусмотрена!

Ранее зарегистрированные действующие КСК будут обязаны провести пере­регистрацию устава и привести свою деятельность в соответствие с новым законом. Срок на это — год, после того как поправки будут приняты.

Достучались!

Член совета дома ОСИ “Жамбыла 93А” Валентина КВАРТНИКОВА, которая в своё время боролась с КСК, довольна предлагаемыми поправками.

- Малоквартирным домам это пойдет на пользу, — отметила член совета дома. — И большой плюс в том, что на несколько соседних домов наконец-то можно будет поставить одного председателя, выбрать один совет. Это дешевле по операционным затратам для самих жителей!

В законопроекте сказано: простые товарищества необходимо исключить. Почему? Всем известно, что эта форма была предложена как альтернатива ОСИ и не требовала юридической регистрации в органах юстиции. “Данная форма управления была создана только в отчетах местных исполнительных органов и не нашла своего распространения на практике”, — поясняют сами депутаты в сравнительной таблице к законопроекту.

Причины отмены две. Первая: для организации простого товарищества доверенному лицу требовалась нотариально заверенная доверенность от абсолютно всех собственников имущества многоквартирного жилого дома. На практике предоставление доверенности является проблематичным, в том числе из-за нежелания жителей брать на себя ответственность за финансы всего дома и из-за проблем с неплательщиками взносов на содержание общего имущества, пояснили законотворцы. И вторая причина: противоречие нормам Налогового кодекса, из-за которого простые товарищества не могут получить БИН, чтобы открыть банковский счёт на дом. Долго думали, совещались, вели переговоры с банками и решили — проще отменить.

Кто будет управлять?

Законопроект вводит новое понятие в жилищное законодательство — “субъекты управления многоквартирным жилым домом”. К ним относятся юрлица: управляющая компания, КСК и ОСИ. Если же количество собственников дома не превышает 16, то они вправе самостоятельно управлять общим имуществом и содержать его без образования юридического лица и привлечения субъектов управления многоквартирным жилым домом. Это так называемое непосредственное совместное управление (НСУ).

Председатель ОСИ “Богенбай батыра 137” Акерке КАУПЫНБАЕВА обнаружила в законопроекте противоречие.

- В одной из статей сказано, что субъекты управления много­квартирным жилым домом заключают договор по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества с ОСИ. Но если ОСИ само относится к субъектам управления, то, получается, оно заключает договор с самим собой? Непонятно! — заключила председатель.

- Возможно, этим пунктом они хотели сказать, что кроме управления эти три субъекта могут для содержания имущества нанимать в штат дворников, охранников, сантехников, что ранее было запрещено совмещать с управлением. Но так коряво выразились. Получилось, что сами себе ОСИ и КСК могут оказывать услуги! — предположила Квартникова.

Новые полномочия

В законопроекте появилась та самая должность, возникновение которой предрекал в одной из наших публикаций руководитель алматинского филиала РОО “Общественный защитник” Талгат МУХАМЕДГАЛИЕВ, — это председатель совета ОСИ. Его будут выбирать члены совета объединения собственников из своего состава. То есть это тот самый человек, который возьмёт на себя управление, если с председателем ОСИ что-то случится: откажется работать, заболеет, умрет или сядет в тюрьму.

Больше полномочий станет и у жилищной инспекции. Она получит право проверять, есть ли у субъекта сертификат на управление объектом кондоминиума, выдавать свидетельства о допущении субъектов управления к домам. К этой поправке практики отнеслись неодно­значно.

- Первые энтузиасты перемен в ЖКХ уже выгорели, устали. А смены им нет. Но органы местной исполнительной власти дали возможность ставить сертифицированного управляющего или управляющую компанию (УК) в случае отсутствия в доме председателя ОСИ/КСК. А таких домов сейчас станет много. Бывшие учителя, пенсионеры наиграются в реформу — и дома останутся бесхозными. Все равно будущее за профессиональными УК, — дополнила Квартникова.

Предложения, которые забраковали депутаты Сакен Махамбетов отправлял депутатам свои предложения. Одним из них было упростить процесс принятия решений.

- Участие в собрании — обязанность или право? Этот момент никак не конкретизирован в законодательстве. Я считаю, что это право: хочу — хожу на собрания, не хочу — не хожу. А для принятия решения нужен кворум, то есть 51 процент голосов. Но мы выбираем парламент и президента без какого-либо кворума. Там не считаем эти проценты. А почему здесь уперлись в этот 51 процент? — задался вопросом Махамбетов.

Махамбетов предлагал сделать так: оставить кворум только для первого собрания. Если он не наберется, то назначить второе собрание через определенное время, например через 10 дней. И там решение принимают при участии только тех, кто пришел. Кто-то может проголосовать и заочно — письменно или с помощью информационных систем.

Однако это предложение не приняли, как и многие другие.

Екатерина ТИХОНОВА, фото Владимира ЗАИКИНА, Алматы

(Продолжение темы — в следующих выпусках газеты)

Темы:

• Коммунальное чтиво