Что происходит на рынке недвижимости в пригородной зоны столицы с перспективой, выяснял inbusiness.kz.
Цены на жильё в Астане продолжают расти, и, похоже , это надолго. По данным Бюро национальной статистики, за год (март 2025 к марту 2024) стоимость нового жилья в Казахстане выросла на 5,9%, вторичное подорожало на 6,7%. Средняя цена за квадратный метр на первичном рынке — 508 тысяч тенге, на вторичке — 539 тысяч. И это усреднённые цифры по стране. В Астане, как и в других городах республиканского значения, цены выше.
На левом берегу столицы сегодня квадратный метр нередко доходит до 800 тысяч тенге. И если сравнивать это с ценами в пригородах — а они стартуют от 300 тысяч и редко превышают 450 тысяч — разница выглядит более чем ощутимой. Именно поэтому многие горожане всё чаще задумываются о покупке жилья за чертой города. Но насколько это разумное вложение?
Inbusiness.kz проанализировал пригороды Астаны по ключевым критериям — уровню развития, инфраструктуре, транспортной доступности — и обсудил тенденции с экспертами.
Пригород как альтернатива: кто переезжает и почему?
Растущие цены на городское жильё вынуждают многих смотреть в сторону пригорода. Одни рассчитывают сэкономить, другие — получить больше пространства и тишины. Но при всей кажущейся однородности, загородное жильё делится на два ключевых сегмента — и это важно понимать до покупки.
Эксперт в сфере инвестиций и недвижимости Лев Тетин подчеркивает:
"Если мы говорим о многоэтажных жилых комплексах, строящихся в пригородах, то это, как правило, жильё эконом- или комфорт-класса. Здесь играют роль доступность и цена, но при этом страдает инфраструктура — школы, поликлиники, логистика. Такая недвижимость интересна определенной прослойке населения, прежде всего тем, кто ограничен в бюджете".
А вот коттеджные посёлки — это уже совсем другая история:
"Коттеджи в Ильинке, например, могут стоить от 35–40 миллионов тенге — это уже цена хорошей трёхкомнатной квартиры в Астане. Такие проекты рассчитаны на обеспеченного покупателя, который выбирает не столько экономию, сколько качество жизни".
Таким образом, в пригороде сегодня можно найти жильё как для тех, кто ищет компромисс между ценой и локацией, так и для тех, кто ценит приватность, воздух и простор. Главное — понимать, что за каждой категорией стоит свой уровень комфорта, и чаще всего — свои компромиссы.
Косшы — фаворит инвесторов?
Если говорить об инвестиционной привлекательности, Косшы в глазах экспертов выделяется особенно. Это один из немногих пригородов, где темпы развития инфраструктуры идут почти в ногу с застройкой.
“Если рассматривать все четыре пригородных направления, наиболее перспективным на сегодняшний день, пожалуй, выглядит город Косшы. Здесь уже наблюдается активное развитие инфраструктуры: фонд Булата Утемуратова построил современную школу и комьюнити-центр — многофункциональное пространство в центре города, ориентированное на подростков, детей и всех желающих. Это говорит о системном подходе к развитию территории. Кроме того, здесь ведётся более комфортная и продуманная застройка — достаточно взглянуть на проект "Лесная поляна", чтобы понять, как быстро и качественно меняется облик города. Население Косшы уже превышает 50 тысяч человек, и в перспективе он, скорее всего, войдёт в состав Астаны”, — говорит Лев Тетин.
Это делает Косшы интересным вариантом для тех, кто рассматривает недвижимость как долгосрочную инвестицию. Близость к столице, перспективы административного вхождения в черту города, современные проекты и наличие базовой инфраструктуры — всё это играет на руку.
Среди других направлений, по словам эксперта, можно отметить район Кургальжинки и территорию вдоль Астраханской трассы, включая Коктал — здесь также наблюдается рост. А вот Жибек Жолы и Мичурино пока заметно отстают.
Где лучше жить и вкладываться: сравнительный анализ пригородов
Чтобы разобраться, какой из пригородов Астаны сегодня выглядит наиболее привлекательным для жизни и инвестиций, мы обратились к исследованию, проведённому компанией Landjer. Эксперты оценили четыре наиболее популярных направления — Косшы, Коянды, Талапкер и Караоткель — по ключевым параметрам: транспортная доступность, наличие социальной инфраструктуры, экологическая ситуация, стоимость земельного участка (10 соток) и потенциал развития.
Результаты представлены в виде сравнительной таблицы — для тех, кто выбирает не только "где дешевле", но и "где перспективнее".
Инфраструктура: ахиллесова пята пригорода
Но даже в самых "продвинутых" пригородах инфраструктура — это нечто, что пока строится скорее "вдогонку", чем на опережение. Лев Тетин не скрывает:
“Несмотря на активное развитие, пригороды Астаны, в том числе и тот же Косшы, по-прежнему полностью зависят от столицы. Здесь остро ощущается нехватка базовой социальной инфраструктуры. Если по школам и детским садам ситуация постепенно выравнивается — их сейчас активно строят, — то с поликлиниками, больницами и особенно экстренными службами остаются серьёзные проблемы. Пожарные станции, службы скорой помощи — всё это либо отсутствует, либо работает с задержками. То есть уровень комфорта жизни в пригородах пока уступает городу: инфраструктура не поспевает за темпами застройки и приростом населения”.
Это особенно важно учитывать семьям с детьми, пожилыми родителями или тем, кто рассчитывает на быстрый доступ к медицине и соцуслугам.
Финансы решают многое
И всё же, какой бы ни была локация — ключевой вопрос остаётся финансовым. Мнение эксперта здесь предельно прагматично:
“Самый главный вопрос, который стоит перед каждым покупателем недвижимости — какими средствами вы располагаете и каким способом планируете приобрести жильё. Это базовая точка отсчёта. Я бы рекомендовал сначала накопить хотя бы 50% от стоимости будущего жилья, а уже потом рассматривать покупку. До этого момента — снимать в аренду, даже если это не так удобно. Стереотип о том, что "лучше иметь своё", часто мешает принимать рациональные решения”, — отмечает Тетин.
Он также подчёркивает, что решение должно исходить из понимания ежедневной логистики:
“Если добираться до работы полтора часа, а ещё нужно развозить детей в сад и школу, это создаёт серьёзную нагрузку на время и ресурсы. Покупать недвижимость в пригороде имеет смысл только тогда, когда там действительно есть вся нужная инфраструктура. Если её нет — разумнее сначала арендовать жильё в месте, где всё под рукой, и только после этого принимать окончательное решение”.
Разумная альтернатива, но не универсальный рецепт
Переезд в пригород — это не просто попытка "сэкономить". Это смена образа жизни, логистики и даже привычек. Сегодняшние пригороды Астаны — это динамично развивающиеся, но всё ещё зависимые от столицы территории. Некоторые направления уже показывают серьёзный потенциал, особенно если рассматривать вложения на горизонте 5–10 лет.
Но универсального ответа на вопрос "куда вложиться" не существует. Всё упирается в ваш бюджет, приоритеты и готовность мириться с определёнными ограничениями. Недвижимость за городом — это не панацея, а один из возможных сценариев. Выигрывает тот, кто умеет просчитывать наперёд.
