Как пояснила в комментарии RuNews24.ru финансовый директор в сфере строительства и арендном бизнесе, совладелец ГАБ Анна Мирошина, если ваша модель бизнеса предполагает аренду коммерческих помещений, то стоит тщательно просмотреть договора аренды помещений чтобы иметь возможность планировать свои расходы более точно. Особенно это важно, когда таких помещений несколько, предусматривается не дешевый ремонт помещений под нужды бизнеса (ресторан, например, или фитнес), важно сохранять трафик.

В первую очередь, по словам эксперта, необходимо проверить полномочия физических или юридических лиц, на заключение договоров аренды. Лучше всего, заключить договор напрямую с собственниками, но это не всегда возможно, если, например, владельцев здания несколько. В этом случае, ваш договор будет заключен с управляющей компанией. Важно проверить действие договоров, на основании которых управляющая компания заключает с вами договор.

«Отличный способ зафиксировать своё право на помещение — долгосрочная аренда на 5-10 лет. Такая аренда регистрируется в Росреестре, как обременение объекта недвижимости. Договором должно быть предусмотрено ваше право аренды, даже если собственник сменился. В случае досрочного расторжения, в договор вносим пункты про существенный штраф и возмещение расходов на ремонт», — отметила Анна Мирошина.

Она также рассказала, что арендная ставка состоит, как правило, из двух частей: постоянная (за площадь) и переменная (за обслуживание), поэтому, важно понимать: если у вас долгосрочная аренда и существенная для арендодателя площадь, то ставка постоянной арендной платы обычна неизменна в течении всего срока по договору. Часто бывает так, что в том случае, если у вас краткосрочная аренда, маленькая площадь, либо неизменный пункт условий договора от арендодателя, постоянная часть арендной платы индексируется год от года. В этой ситуации нужно предусмотреть, что индексация постоянной арендной платы не может превышать коэффициент инфляции, опубликованный на сайте Минфина РФ.

Переменная арендная плата – это плата за потребленные коммунальные услуги, услуги управляющей компании по обслуживанию прилегающей территории, вывоз снега и тд. Она может быть изменена год от года, в зависимости от роста тарифов. Если у вас долгосрочная аренда, вы можете заключить договора с ресурсоснабжающими организациями напрямую.

«Важной составляющей договоров аренды является депозит. Депозит – это сумма, обычно в размере одной, двух месячных оплат, которая засчитывается в счёт последних месяцев аренды, в случае расторжения. Очень важный раздел — расторжение договоров аренды. Обязательно обратите внимание на эти пункты, и заранее опишите, как вы будете расторгать договор аренды и какие сроки расторжения. Обычно предупреждают о расторжении за 1-2 месяца до окончательного освобождения площади».

Эксперт отметила, что если помещение после вашего выхода требует ремонта, возможно вам придётся возместить износ или привести своими силами его в надлежащее состояние. Вернуть первоначальную планировку. Это отдельный пункт договора, как правило он решается по соглашению сторон, если у арендодателя достаточно времени на поиск нового клиента на вашу площадь. Чем раньше вы оповестите арендодателя, тем безболезненней для вас пройдёт расторжение договора аренды.

«Неотделимые улучшения – это те изменения в интерьер, которые невозможно снять и увезти с собой. Обычно это двери, освещение, потолки, напольное покрытие. Если арендодателя устраивает, он может их принять (как правило, безвозмездно) и не заставит вас их менять».

Наружная реклама на здании – при заключении договора сразу предусмотрите возможность наружной рекламы. Место размещения вывески, тип вывески, возможность освещения, возможность дополнительных рекламных мест за плату или безвозмездно. Если такая возможность есть, это прекрасно, для вас плюсик. Если нет, договоритесь о внесении изменений в паспорт объекта, но не всегда есть такая возможность.